Menü
Topthemen

„Alarmstufe Gas“: Folgerungen für Mietverhältnisse

Das Szenario eines möglichen Gasmangels oder eines Ausfalls der Gasversorgung bringt auch für Vermieter viele Fragen mit sich.

  • Was passiert, wenn im Winter der Nachschub an Gas ausbleiben sollte und der Staat regelt, wer noch Gas beziehen darf und wer nicht?

  • Kann der Staat abgesenkte „Mindesttemperaturen“ in Mietwohnungen vorge

  • ben? Kann ein Mieter die Miete mindern, wenn bisher geläufige „Mindesttemperaturen“ in der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden können oder wenn die Versorgung mit Heizwärme ganz unterbleiben muss?

  • Muss der Vermieter in solchen Fällen für Ersatzbeheizung sorgen?


Mietminderungen bei Heizungseinschränkungen oder Heizungsausfällen?

Zunächst der Grundsatz in „normalen“ Zeiten: Der Vermieter muss im Rahmen seiner Pflicht zur dauernden Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands der Mieträume für eine ausreichende Wohnungstemperatur sorgen. Dazu muss er die Bausubstanz und die vorgehaltene Heiztechnik in ordnungsgemäßem Zustand halten und je nach vorherrschender Außentemperatur auch außerhalb der Heizperioden betreiben. Bei unterschrittener Mindestraumtemperatur wird von einem Sachmangel der Wohnung ausgegangen, der zur Mietminderung berechtigt. Entsprechendes gilt auch bei einem Ausfall der Warmwasserversorgung.

Fallen Heizung oder Warmwasser nur kurzfristig ein oder 2 Tage lang aus, so wird ein erheblicher Sachmangel, der zur Mietminderung berechtigt noch nicht unterstellt.

Das Vorliegen eines gewährleistungspflichtigen Sachmangels setzt danach voraus, dass die zu kalten Mieträume Folge eines bauphysikalischen oder heizungstechnischen Defekts oder schließlich einer pflichtwidrig unterlassenen Beheizung durch den Vermieter trotz abgesenkter Außentemperaturen sind. Sind aber Heiz- und Bautechnik sowie Bauphysik in Ordnung und fehlt es lediglich am Brennstoff „Gas“, ist nach der hier vertretenen Auffassung kein Bezug der eingeschränkten oder ausgefallenen Heizleistung zur Mietsache gegeben, ein Sachmangel folglich nicht anzunehmen.

Dann aber muss Folgendes gelten: Ruft der Staat die Gaswarnstufe 3 aus, so würde es sich um einen behördlichen Eingriff handeln, der die Gasversorgung unterbricht, in der Verbrauchsmenge rationiert oder zeitlich beschränkt. In verschiedenen Urteilen aus dem Jahr 2022 hat der Bundesgerichtshof im Falle eines behördlichen Eingriffs in die Funktionsfähigkeit der Mietsache durch pandemieabwehrbedingte Betriebsverbote ohne direkten Bezug zu ihren baulichen und technischen Zuständen einen Sachmangel ausgeschlossen. Genauso liegt es hier: Unterbrechungen oder Reduktionen der Gasversorgung kommen von außen und haben mit der Funktionsfähigkeit der Mietsache selbst nichts zu tun. Auch dann, wenn eine Küche - mit Gasherd betrieben - mit vermietet ist, bleibt der Herd technisch einwandfrei. Ihm fehlt nur der Betriebsstoff. Parallelbetrachtung: Ein Auto wird nicht dadurch mangelhaft, wenn der Tank oder der Akku leer gefahren sind.

Online-Mietverträge

Die mobile Arbeitsplattform für Vermieter. Jetzt einfach online Verträge für Wohnraum, Gewerbe, Einfamilienhäuser und Garagen erstellen. Ohne Installation. Bis zu 20% Rabatt. Kein Drucklimit.

Internationaler Gaslieferstopp und dadurch mangelnde Verfügbarkeit:

Genauso verhält es sich, wenn es keiner nationalen Lenkungsregelungen mehr bedarf, weil der Gashahn außerhalb Deutschlands schlichtweg zugedreht ist. Denn nach dem Mietvertrag ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Versorgung mit Energie zu garantieren, sondern nur im Rahmen der Einräumung und Gewährleistung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ungestört funktionsfähige technische Einrichtungen zur Energieversorgung und zur Generierung von Heizleistung und Warmwasser vorzuhalten. Besonders klar wird dies im Falle der häufig abgeschlossenen Selbstversorgerverträge direkt zwischen Mieter und Energieversorger.

Als zusätzliches Argument könnte man tatsächlich noch „höhere Gewalt“ und das dadurch beeinflusste allgemeine Lebensrisiko eines jeden Bürgers, also auch eines Mieters, mit heranziehen. Die nicht beeinflussbare Unterbindung einer Gasversorgung würde dann zur Annahme einer Unmöglichkeit führen, die den Vermieter auch im Falle einer von ihm übernommenen Energieversorgung der Mieter leistungsfrei machen würde. Auch dieser Aspekt wurde bereits innerhalb der „Corona-Rechtsprechung“ unter dem Stichwort „Risikozuweisung bei aufgetretenen Leistungsstörungen“ diskutiert. Das beschriebene Szenario wäre dann wie ausgeführt unter „allgemeines Lebensrisiko“ einzuordnen.

Im Einklang mit den vom Bundesgerichtshof zur Frage von Mietreduktionen durch Betriebsverbote in Zeiten eines Corona-Lock-Downs gefundenen Ergebnissen ist damit nach der hier vertretenen Auffassung eine Mietminderung wegen Ausfall oder Reduktion der Heizleistung durch fehlende Gasbezugsmöglichkeiten auszuschließen. Das gilt in gleicher Weise für die eingeschränkte oder wegfallende Aufbereitung warmen Wassers.

Ist der Vermieter notfalls verpflichtet, anderweitig Beheizungsmöglichkeiten zu realisieren?

Es klang bereits an: Den Vermieter trifft die Pflicht, während der gesamten Mietvertragsdauer einen vertragsgemäßen Zustand der vermieteten Räume anzubieten und aufrechtzuerhalten. Funktioniert das nicht mehr, hat der Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung. Abgesehen von der hier verneinten Mietminderung ist deshalb zu fragen, ob der Mieter nach diesen Rechtsregeln verpflichtet sein könnte, Ersatzbeheizungsmöglichkeiten anzubieten, also zum Beispiel Radiatoren auf seine Kosten anzuschaffen und den Mietern zur Verfügung zu stellen.

Zunächst wieder der Grundsatz: Der Instandsetzungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter geht sehr weit. Bis zur sogenannten „Opfergrenze“ können Mieter von ihrem Vermieter die Wiederherstellung der Mieträume im Falle eines eingetretenen Sachmangels verlangen. Dabei ist die Opfergrenze erst überschritten, wenn die Wiederherstellung einer Neuerrichtung des Hauses gleichkäme: So aber liegt es bei einem Gasboykott oder einer reduzierten Liefermenge im Falle von Ausfällen bei Heizung und Warmwasser nicht. Denn es zeigt sich dadurch wie ausgeführt kein Mangel mit Bezug zu den Mieträumen, eben kein Sachmangel im rechtlichen Sinne. Zeigt sich aber kein Mangel an den Mieträumen und ihrer Heiztechnik, dann gibt es folgerichtig auch keinen Anspruch auf Instandsetzung, also auf die Realisierung einer Ersatzbeheizung.

Geht man von diesem Ansatz aus, dann kann der Mieter nach einer entsprechenden ergebnislosen Aufforderung an den Vermieter auch nicht selbst Radiatoren auf Rechnung des Vermieters anschaffen. Nach der hier vertretenen Auffassung ist der Vermieter nicht zur Stellung einer alternativen Heizmöglichkeit verpflichtet, schon gar nicht auf seine Kosten.

Gemeinsames Vorgehen von Mieter und Vermieter in Notfällen angezeigt:

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob man dies gleichwohl ins Auge fassen sollte. Denn damit erspart man sich harte Diskussionen mit den Mietern in der Sache, die im Ergebnis nicht weiterführen. Im Gegenteil wird man als kundenorientiert und menschlich wahrgenommen. Sachlich argumentiert kühlen auch die Wohnungen nicht so stark aus, sodass die Gefahr von Frostschäden und Feuchteschäden mit Schimmelbildung abnimmt.

Ob sich Vermieter gemeinsam mit ihren Mietern auf Versorgungsengpässe oder Ausfälle vorbereiten und Radiatoren u. a. zur Verfügung stellen, ist eine Frage der Kundenbindung, des Empfehlungsmarketings und der eigenen Schadensprophylaxe innerhalb der Wohnungswirtschaft, nicht die Frage einer bestehenden rechtlichen Verpflichtung. Im Gegenteil könnten sich diese Vorsorgemaßnahmen im Verhältnis zum Gebäudeversicherer als Obliegenheitspflichten darstellen, deren Verletzung dann im Schadensfall zu Deckungskürzungen oder zu Deckungsausschüssen führen kann.

Wer trägt die Stromkosten beim Einsatz von Radiatoren?

Unterstellt durch den Stromverbrauch der Radiatoren wird der Mieter mit höheren Kosten im Vergleich zu einem ungestört fortlaufenden Gasbezug belastet: Kann er seinen Vermieter dann zum Ersatz der Differenz heranziehen oder kann er deshalb in Rechnung gestellte Stromkosten (teilweise) aus der Betriebskostenabrechnung herausstreichen?

Unabhängig davon, ob der Vermieter die Radiatoren auf eigene Kosten anschafft und zur Verfügung stellt oder der Mieter sich mit einem entsprechenden Kauf selbst hilft, kann die Antwort logisch wie rechtlich nur „Nein“ lauten. Üblicherweise hat der Mieter als Stromkunde einen Direktversorgungsvertrag mit dem Stromanbieter abgeschlossen. Dann muss er verbrauchte Energie ohnehin schon aus diesem Vertragsverhältnis bezahlen. Bezieht er den Strom über den Vermieter, wird dem ebenfalls eine vertragliche Umlagevereinbarung zugrunde liegen. Dann kann ebenfalls kein Zweifel daran bestehen, dass die Kosten tatsächlich verbraucht wurden und damit bei entsprechender Vertragslage umlegbare Betriebskosten darstellen.

Dr. Hans Reinold Horst
Rechtsanwalt für Immobilienrecht sowie Verbandsvorsitzender von Haus & Grund Niedersachsen