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Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem vermieteten Grundstück

Minderjähriger benötigt Einwilligung des gesetzlichen Vertreters

Viele Eltern übertragen ihr Immobilieneigentum ganz oder teilweise schon zu Lebzeiten an ihre Kinder. Auch wenn sowohl die Eltern als auch die Kinder das für eine gute Sache halten, teilen der Gesetzgeber und die Rechtsprechung diese Ansicht nicht uneingeschränkt. Denn gerade bei vermieteten Immobilien ist eine solche Schenkung nicht nur vorteilhaft. In diesen Fällen benötigen minderjährige Kinder für die Annahme des Geschenks nach § 107 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Einwilligung eines gesetzlichen Vertreters oder unter Umständen sogar die eines Ergänzungspflegers.


Mit diesem Problem hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) auch in seinem Urteil vom 28. April 2022 (V ZB 4/21) auseinandergesetzt.

Die Schenkung

Im konkreten Fall gehörte einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft), bestehend aus zwei Personen, ein mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück. Die BGB-Gesellschaft wollte nun fast die kompletten Miteigentumsanteile auf einen der beiden Gesellschafter übertragen und dieser die Anteile je hälftig an seine minderjährigen Kinder verschenken. Für den Vollzug dieser Schenkung forderte das Grundbuchamt jedoch eine Genehmigung der Übertragung der Miteigentumsanteile durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger. Denn zum einen sei die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück nicht nur rechtlich vorteilhaft. Zum anderen reiche eine Zustimmung der Eltern nicht aus, da diese ihre minderjährigen Kinder in dieser Konstellation nach §§ 1629 Absatz 2 Satz 1, 1795 Absatz 2 und 181 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht vertreten dürfen. Die Eltern wollten jedoch keinen Ergänzungspfleger bestellen lassen und gingen gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes vor.

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Eltern nicht zustimmungsbefugt

Die BGH-Richter schlugen sich schließlich auf die Seite des Grundbuchamtes. Der Erwerb einer vermieteten Immobilie ist rechtlich nicht nur vorteilhaft, weil der Beschenkte nach § 566 BGB auch in den Mietvertrag und die sich aus diesem ergebenden Verpflichtungen eintritt. Das gilt auch dann, wenn nicht das komplette Grundstück, sondern lediglich ein Bruchteil als Miteigentumsanteil auf die minderjährigen Kinder übertragen werden soll. Denn hier erfolgt ebenfalls ein Eintritt in die Mietverträge nach § 566 BGB. Für die Annahme der Schenkung ist also nach § 107 BGB die Einwilligung des gesetzlichen Vertreters erforderlich. Diese Funktion könnten die Eltern aber nach §§ 1629 Absatz 2 Satz 1, 1795 Absatz 2 und 181 BGB nicht selber übernehmen, sodass es eines Ergänzungspflegers für die Erteilung der Zustimmung bedarf.

Praxistipp

Vorsicht ist auch bei der Übertragung von vermieteten Immobilien an Minderjährige geboten. Hier wird immer eine Einwilligung benötigt. Sollte die Schenkung von einem oder beiden Elternteilen erfolgen, dann können diese ihr minderjähriges Kind bei der Annahme der Schenkung nicht vertreten. Wer keinen Ergänzungspfleger bestellen lassen will, sollte also warten, bis die Kinder volljährig sind. Alternativ muss dafür gesorgt werden, dass die Kinder trotz der Übertragung nicht Vermieter werden. Eine Möglichkeit wäre ein umfassendes Nießbrauchrecht für die Eltern, sodass diese weiterhin Vermieter bleiben.