BGH-Urteil XII ZR 96/23 vom 29.01.2025

Schlüssel im Briefkasten reicht für Verjährungsbeginn 

Der Fall 

Der Kläger hatte der Beklagten Gewerbeflächen vermietet. Nach Kündigung des Mietverhältnisses nutzte die Beklagte die Räume weiter bis zum 31. Dezember 2020 und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers. Dieser erklärte kurz darauf schriftlich, die Rückgabe nicht akzeptieren zu wollen. Erst im Juni 2021 machte der Kläger Schadensersatzansprüche wegen behaupteter Mängel geltend. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. 

Die Rechtslage 

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB bereits mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Klägers zu laufen begann. Maßgeblich sei nicht die Empfangsbereitschaft des Vermieters, sondern der tatsächliche Rückerhalt der Mietsache. Durch den Einwurf der Schlüssel habe die Beklagte den Besitz vollständig aufgegeben, der Kläger sei dadurch in die Lage versetzt worden, sich ein ungestörtes Bild vom Zustand der Mietsache zu verschaffen. Wichtig dabei: Die Verjährung kann auch vor Ende des Mietverhältnisses beginnen. Der Rückerhalt der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB erfordert keine formale Übergabe. Es genügt, wenn der Vermieter durch Besitzwechsel die tatsächliche Kontrolle über die Mietsache erlangt – etwa durch Schlüsselzugang. Auch ein erklärter Vorbehalt des Vermieters ändert daran nichts, wenn dieser die tatsächliche Sachherrschaft erlangt hat. 

Fazit 

Vermieter müssen nach faktischer Rückgabe der Mietsache – etwa durch Einwurf der Schlüssel in ihren Briefkasten – zügig handeln, um Ansprüche wegen Mängeln oder Beschädigungen geltend zu machen. Die Verjährung beginnt unabhängig davon, ob sie zur Rücknahme bereit sind oder nicht. Eine formale Rückgabe ist nicht erforderlich, wenn die Besitzverhältnisse sich zugunsten des Vermieters ändern. 

Mitgeteilt von Selina Schneider, Verbandsjuristin Haus & Grund Baden 

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