BGH Urteil V ZR 236/23 vom 14.02.2025

BGH-Urteil zur Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt die Kostenverteilung grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen oder nach einem individuell vereinbarten Verteilungsschlüssel. Die Wohnungseigentümer können – mit Ausnahme von Kosten für bauliche Veränderungen – beschließen, einzelne Kosten oder Kostenarten anders zu verteilen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt, dass eine erstmalige Kostenbelastung von bisher befreiten Eigentümern unter bestimmten Bedingungen zulässig ist.

Der Fall

Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Tiefgarage, die 15 Stellplätze umfasst. Laut Teilungserklärung dürfen diese Stellplätze nur von bestimmten Wohneinheiten genutzt werden. Die Klägerin besitzt keinen Stellplatz und war bisher nicht an den Kosten für die Tiefgarage beteiligt.

Die Teilungserklärung legt fest, dass die Instandhaltungskosten ausschließlich von den Stellplatzinhabern getragen werden. Nun wurde jedoch beschlossen, dass alle Eigentümer – unabhängig von einem Stellplatz – die Kosten für eine Dachsanierung über der Tiefgarage nach Miteigentumsanteilen zahlen müssen. Dagegen klagte die Miteigentümerin.

Die Rechtslage

Das Berufungsgericht sah in dem Beschluss eine unzulässige Abweichung von der bisherigen Regelung. Es argumentierte, dass die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz habe, um Eigentümer, die bislang ausdrücklich von einer bestimmten Kostenlast befreit waren, erstmals damit zu belasten.

Der BGH stellte jedoch klar, dass eine erstmalige Kostenbelastung von bisher befreiten Eigentümern grundsätzlich zulässig ist – allerdings nur, wenn ein sachlicher Grund dafür vorliegt. Ob ein solcher sachlicher Grund gegeben ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese Frage muss nun von der Vorinstanz geklärt werden.

Hinweis: Kosten für das Sondereigentum tragen die jeweiligen Eigentümer selbst. Dazu gehören insbesondere Erhaltungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung, wie der Innenanstrich, Bodenbeläge oder private Sanitäranlagen

Fazit

Das Urteil verdeutlicht den erweiterten Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaften, setzt aber auch klare Grenzen gegen ungerechtfertigte Kostenumlagen.

Für Eigentümer bedeutet das:

• Änderungen der Kostenverteilung sollten genau geprüft werden.
• Eine neue Kostenbelastung ist nicht automatisch unzulässig, erfordert aber eine sachliche Begründung.
• Im Zweifel sollten Eigentümer Beschlüsse rechtzeitig anfechten.

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