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Gewerbliche Mietverträge

Schriftform ade: Wichtige Übergangsfristen für Vermieter im Überblick

Seit dem 1. Januar 2025 ist die Änderung im Mietrecht für langfristige gewerbliche Mietverträge in Kraft: Die bisher gesetzlich vorgeschriebene Schriftform bei Mietverträgen über ein Jahr Laufzeit wird durch die Textform ersetzt.

Für gewerbliche Mietverträge, also solche Mietverträge über Räumlichkeiten, deren Baugenehmigung die Nutzung zu gewerblichen Zwecken vorsieht, wie etwa bei Lager-, Produktions- oder Geschäftsimmobilien, gilt ab Januar 2025 eine geänderte gesetzliche Formvorschrift für Verbraucher und Unternehmer.

Langfristige Mietverträge

Die Umstellung der gesetzlichen Schrift- auf die Textform bedeutet, dass Mietverträge und Nachträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr künftig auf elektronischem Wege, etwa per E-Mail, abgeschlossen werden können. Damit soll den modernen Kommunikationsgepflogenheiten Rechnung getragen und gleichzeitig das Risiko von Rechtsstreitigkeiten verringert werden. Denn bisher führten häufig schon geringfügige Formverstöße – wie fehlende Unterschriften auf beiden Vertragsseiten oder unklare Nachtragsvereinbarungen – dazu, dass ein langfristiger Mietvertrag seine vereinbarte Befristung verlor und nach den gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden konnte. Solche Mängel konnten von den Vertragsparteien auch gezielt herbeigeführt werden, um eine vorzeitige oder verzögerte Kündigung zu ermöglichen.

Änderungen für Gewerbemietverträge: Ein Zeitplan

Ab 1. Januar 2025
Neue Mietverträge und Nachträge zu Altverträgen mit einer Laufzeit über einem Jahr können in Textform wirksam geschlossen werden. Das bedeutet, dass die Schriftform ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gesetzlich vorgeschrieben ist und diese Verträge beispielsweise auch per E-Mail wirksam geschlossen werden können. Dennoch bleibt es den Vertragsparteien möglich, im Vertrag weiterhin die Schriftform zu vereinbaren. Mithin gilt die Formerleichterung nur für Verträge und Nachträge, die 2025 neu unterzeichnet werden. Für Altverträge bleibt es bei der alten Gesetzeslage. Diese können im Jahr 2025 weiterhin aufgrund eines Schriftformmangels (vorzeitig) gekündigt werden.

Ab 1. Januar 2026
Alle Mietverträge und Nachträge mit einer Laufzeit über einem Jahr, unabhängig von ihrem Abschlussdatum, erfüllen die gesetzlichen Anforderungen, wenn sie der Textform entsprechen, also insbesondere auch Altverträge. Somit wird das Kündigungsrecht wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis bei bestehenden Verträgen aufgehoben. Dieses Kündigungsrecht erstreckt sich sodann nur noch auf Verträge, die (nicht einmal) der Textform genügen.

Die Übergangsregelung besagt, dass für vor dem 1. Januar 2025 geschlossene Mietverträge das bisherige Schriftformerfordernis bis zum 31. Dezember 2025 weiterhin Gültigkeit besitzt. In Konsequenz dessen können in diesem Zeitraum abgeschlossene Verträge aufgrund von Mängeln in der Schriftform nach den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Ab dem 1. Januar 2026 entfällt dieses Kündigungsrecht, sofern die Verträge zumindest in Textform vorliegen. Vor diesem Hintergrund ist es unter Umständen ratsam, bestehende Verträge zu überprüfen. Vice versa besteht bei etwaig schriftformfehlerhaften Verträgen ab 2026 Rechtssicherheit bezüglich der Vertragsdauer.

Fazit von Luisa Peitz, Referentin Recht

„Die Einführung der Textform für Gewerbemietverträge ab 2025 ist ein wichtiger Schritt zur Beseitigung der bisherigen Rechtsunsicherheit hinsichtlich des Wegfalls der vereinbarten Laufzeiten bei bestehender Schriftformproblematik. Gleichzeitig besteht für die Vertragsparteien weiterhin die Möglichkeit, die Schriftform vertraglich zu vereinbaren, und insbesondere bei unternehmerischen Vertragspartnern kann davon ausgegangen werden, dass dies auch erfolgt, sodass nicht davon auszugehen ist, dass die Neuerung einen grundlegenden Paradigmenwechsel mit sich bringt.“