Pressemitteilung vom 06.03.2008

Hausordnung - was kann man als Vermieter regeln?

Bei vielen Mietverträgen ist die Hausordnung in das Formular eingearbeitet oder mit ihm fest verbunden. Auch im Hausflur hängt meist ein Exemplar aus, das der Vermieter aufgehängt hat. Denn das Regewerk soll vor allem Konflikte zwischen Mietern untereinander vermeiden.

 

Hausordnungen sind ein gutes Mittel, um Unsicherheiten über Rechte und Pflichten zu vermeiden. "Viele Probleme im Miethaus lassen sich durch das Aufstellen einer Hausordnung lösen", so RA Peter M. Hamm, Vorstand von Haus & Grund Baden. Es verwundert natürlich nicht, dass der Deutsche Mieterbund Hausordnungen für eher unnütz findet: "Wenn es keine Hausordnung gibt, dürfte den meisten Mietern nichts fehlen", sagte Sprecher Ulrich Ropertz. "Die entscheidenden Bestimmungen finden sich im Gesetz und im Mietvertrag."

 

Wichtig ist: Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Aufstellung einer Hausordnung. Ob es in einem Mietshaus eine Hausordnung gibt, entscheidet allein der Vermieter, obwohl die Hausordnung gerade für das Verhältnis der Mieter untereinander entscheidend ist" erläutert Hamm und verdeutlicht dies an einem Beispiel (Urteil des Oberlandesgerichts München (Az: 13 U 2289/91) zur Lärmbelastung durch Musikinstrumente).

 

"Die Hausordnung kann etwa festlegen, zu welchen Zeiten das Musizieren zulässig und damit für die anderen Bewohner des Hauses zu dulden ist." Bei Verstößen können sich die Mieter dann direkt an den Nachbarn wenden - sie müssen nicht erst den Umweg über den Vermieter nehmen. Verstöße gegen die Hausordnung können Folgen haben - sie können durch eine Abmahnung, in schweren Fällen durch eine Kündigung oder ein Hausverbot geahndet werden. Häufige Regelungen in Hausordnungen sind die Ruhezeiten, die Räumungspflicht für Schnee oder Laub und die Regeln zur Benutzung von Gemeinschaftsräumen.

 

Eine gute Hausordnung regelt auch das häufig umstrittene Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern im Treppenhaus, ebenso wie die Reinigungspflichten der Mieter. Manche Bestimmungen haben in Hausordnungen aber nichts zu suchen. Nur solche Regelungen sind zu befolgen, die für alle Mieter im Haus gemeinsam gelten.

 

Willkür ist schon lange kein Thema mehr in vernünftigen Hausordnungen. Es wäre unzulässig, wenn man vorschreiben würde, dass Mieter die Waschküche nur alle zwei Wochen benutzen dürfen. Dann müssten sie ihre Schmutzwäsche zu lange lagern - und das ist ihnen nicht zuzumuten. Auf der anderen Seite kann in einer Hausordnung auch etwas für alle verboten werden. Es gibt natürlich kein Gesetz, das das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder dem Garten verbietet. Nach einem Urteil des Landgerichts Essen (Az: 10 S 438/01) ist ein komplettes Grillverbot in der Hausordnung eines Mehrfamilienhauses aber sachgerecht und damit wirksam. Denn dadurch können Streitigkeiten über Rauch- und Geruchsbelästigungen im Voraus vermieden werden.

 

Natürlich gibt es auch Beispiele übertriebener Regelungswut. Das Landgericht Köln (Az: 1 S 304/96) hat nach Angaben des Mieterbundes zum Beispiel entschieden, dass ein "Nacht-Badeverbot" in der Hausordnung unwirksam ist. Ein schlecht beratener Vermieter hatte bestimmt, dass Mieter zwischen 22.00 Uhr und 4.00 Uhr nicht baden dürften - zu Unrecht. Ein anderer Vermieter habe seinen Mietern per Hausordnung vorschreiben wollen, dass das Treppenhaus mit bestimmten - exakt bezeichneten - Reinigungsmitteln zu reinigen sei; auch dies hält einer gerichtlichen Überprüfung sicher nicht stand.

 

Ist keine Hausordnung im Mietvertrag enthalten, können Vermieter auch ohne Zustimmung der Mieter nachträglich eine Hausordnung aufstellen. Diese darf aber nur solche Vorschriften enthalten, die einer ordnungsgemäßen Behandlung des Mietshauses oder der Ordnung in der Hausgemeinschaft dienen. Neue, zusätzliche Pflichten für die Mieter dürfen damit aber nicht eingeführt werden.

 

Dies bedeutet: Sind Reinigungspflichten im Treppenhaus bereits vereinbart, können die Zeiten für die Reinigung nachträglich bestimmt werden. Eine zusätzliche Reinigungspflicht, nach der etwa neben dem Treppenhaus auch der Gehweg und der Garten vor dem Haus sauber gehalten werden sollen, erfordert natürlich die Zustimmung des Mieters.

 

Welche Regelungen in eine Hausordnung gehören und wie eine wirksame Hausordnung, die das Leben im Miethaus erleichtert, aufstellt wird, weis der örtlich zuständige Haus & Grund-Verein. Dieser berät seine Mitglieder gerne.