BGH-Urteil VIII ZR 291/23 vom 18.06.2025
Nutzungsentschädigung nach Mietende: Rückforderung der Mietsache ist entscheidend
Der Fall
Ein Mieter kündigte seinen Mietvertrag mit einem fünfjährigen Kündigungsausschluss vor Ablauf der vereinbarten Frist und zog aus, ließ aber Möbel und eine Einbauküche in der Wohnung zurück. Der Vermieter war überzeugt, dass die Kündigung nicht wirksam sei, forderte die Rückgabe der Wohnung zunächst nicht und verlangte erst später die Schlüssel zurück. Nach endgültiger Rückgabe erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit offenen Mietforderungen (bzw. Nutzungsentschädigung) gegen die Kaution. Der Mieter klagte auf Rückzahlung.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vollen Miete nach § 546a BGB muss der Mieter erst dann zahlen, wenn der Vermieter tatsächlich die Rückgabe der Wohnung verlangt und der Mieter das ablehnt. Solange der Vermieter davon ausgeht, dass das Mietverhältnis weiter besteht und kein Rückgabeverlangen stellt, gibt es keinen Anspruch auf volle Mietzahlung als Entschädigung.
Stattdessen kann der Vermieter nur Wertersatz auf Grundlage ungerechtfertigter Bereicherung verlangen: Maßgeblich ist dann nicht der übliche Mietwert der Wohnung (also die sonst fällige Miete), sondern der konkrete wirtschaftliche Vorteil aus der tatsächlichen Nutzung. Nutzt der Mieter die Wohnung nach Mietende nur noch als Lager (zum Beispiel für Möbel), muss er lediglich die ortsübliche „Lagermiete“ erstatten.
Fazit
Vermieter haben nur dann Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete, wenn sie die Wohnung nach Mietende ausdrücklich zurückverlangen und der Mieter nicht herausgibt.
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