BGH-Urteil V ZR 190/24 vom 14.11.2025

Kein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers am Hausgeld 

Der Fall 

Ein Wohnungseigentümer verweigerte die Zahlung von Hausgeldvorschüssen für mehrere Monate in Höhe von rund 18.500 Euro. Er begründete dies damit, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) seit Jahren keine Jahresabrechnungen erstellt habe – obwohl sie dazu bereits rechtskräftig verurteilt worden war. Der Eigentümer berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, bis die Abrechnungen vorliegen. Die GdWE verlangte die Zahlung der Vorschüsse auf Grundlage des fortgeltenden Wirtschaftsplans. 

Die Rechtslage 

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein Wohnungseigentümer Hausgeldvorauszahlungen nicht mit dem Hinweis auf ein Zurückbehaltungsrecht verweigern darf – auch dann nicht, wenn er von der GdWE zu Recht die Erstellung von Jahresabrechnungen fordern kann oder hierzu bereits ein Urteil vorliegt. Die Begründung: Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ist das Hausgeld Teil des laufenden Finanzierungssystems der Gemeinschaft. Es dient der Deckung der laufenden Kosten und der Aufrechterhaltung der Liquidität. Ein Zurückbehaltungsrecht würde die ordnungsgemäße Verwaltung und Handlungsfähigkeit der GdWE gefährden. Würde jeder Eigentümer wegen fehlender Abrechnungen seine Vorschüsse zurückhalten, stünde der Gemeinschaft keine ausreichende Liquidität zur Verfügung – mit möglichen Folgen wie Versorgungssperren, ausbleibender Versicherungsschutz oder Verzugszinsen. Auch bei anerkannten oder rechtskräftig titulierten Ansprüchen – etwa auf Erstellung von Jahresabrechnungen – besteht kein Zurückbehaltungsrecht. Der Eigentümer hat andere Wege, seinen Anspruch durchzusetzen, etwa durch Vollstreckung aus dem Urteil. 

Fazit 

Wohnungseigentümer können laufende Hausgeldvorauszahlungen nicht mit Hinweis auf ein Zurückbehaltungsrecht zurückbehalten, selbst wenn die Gemeinschaft mit Abrechnungen im Rückstand ist. Die Liquidität der GdWE hat Vorrang. Forderungen gegen die Gemeinschaft sind gesondert durchzusetzen, dürfen jedoch nicht den Finanzfluss der Gemeinschaft unterbrechen.

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