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Hier finden Sie relevante Urteile zum Thema Immobilie sowie interessante Informationen für Vermieter und Eigentümer
Das aktuelle Urteil:
Mieterhöhung für Mietvertrag über Wohnung und Stellplatz
Wird eine Wohnung mit einer Garage oder einem Stellplatz in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, darf nur eine einheitliche Miete verlangt werden. Jedoch werden in Mietverträgen tatsächlich häufig getrennte Beträge ausgewiesen. Erläuterungen zur Berechnung der Mieterhöhung und zu Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen anhand des Beschlusses vom 22.10.2024, VIII ZR 249/23.
Der Fall
Ein Mietvertrag besteht über eine Vier-Zimmer-Wohnung mit Stellplatz in München. Der monatliche Mietzins beträgt insgesamt 1.112,43 EUR, wovon laut Mietvertrag 50,00 EUR auf den Stellplatz entfallen. Im Jahr 2021 fordert die Vermieterin eine Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung auf 1.180,29 EUR und für den Stellplatz auf 57,50 EUR.Zur Begründung verweist die Vermieterin auf den Mietspiegel der Stadt München hinsichtlich der Wohnung und nennt für den Stellplatz vier Vergleichsobjekte mit Mieten zwischen 60 und 86 EUR. Die Frage ist: Ist das Mieterhöhungsverlangen rechtlich zulässig?
Die Rechtslage
1. Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen
Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell nur wirksam, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:- Die bisherige Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
- Das Erhöhungsverlangen muss in Textform (z. B. schriftlich per Brief oder E-Mail) erfolgen. Eine mündliche Erklärung genügt nicht.
- Das Verlangen muss begründet sein. Mögliche Begründungsmittel sind der örtliche Mietspiegel, Vergleichsmieten (mindestens drei) oder ein Sachverständigengutachten.
Im vorliegenden Fall wurden die formellen Anforderungen erfüllt: Die Vermieterin hat den Mietspiegel für die Wohnung herangezogen und für den Stellplatz Vergleichsobjekte angegeben.
2. Materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Das Gericht prüft, ob die geforderte neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesem Fall lag die geforderte Erhöhung (Wohnung und Stellplatz getrennt oder zusammen betrachtet) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, unabhängig von der angewandten Berechnungsmethode.
- Kappungsgrenze: Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 %, in angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 % steigen. Diese Grenze wurde im vorliegenden Fall eingehalten.
Fazit
Das Mieterhöhungsverlangen war sowohl formell als auch materiell rechtmäßig. Entscheidend ist, dass die Gesamtmiete – unabhängig von der getrennten Darstellung – unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die Kappungsgrenze nicht überschritten wird.
Vermieter sollten bei Mieterhöhungen darauf achten, ein ordnungsgemäßes und gut begründetes Erhöhungsverlangen zu formulieren, |
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Die in diesem Artikel gegebenen Informationen stellen keine rechtliche Beratung dar. Sie sind allgemeiner Natur und sollen lediglich einen Überblick über das Thema bieten. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen übernommen.
Urteile
03.02.2025
BGH-Urteil VIII ZR 177/23 vom 23.10.2024
Nachträgliche Zahlung beeinflusst Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug nich
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