BGH Urteil VIII ZR 184/23 vom 10.7.2024

Aufrechnung mit verjährten Schadensansprüchen gegen Mietkaution

Die Mietkaution ist häufig Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Vermieter benötigen Zeit, um mögliche Schäden an der Wohnung zu prüfen, während die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche mit sechs Monaten recht kurz bemessen ist. Doch kann der Vermieter auch mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen die Kaution aufrechnen? Das aktuelle BGH-Urteil schafft Klarheit – mit einer Entscheidung zugunsten der Vermieter. 

Der Fall 

Ein Mieter hatte eine Barkaution hinterlegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Erbin des Mieters die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete jedoch nicht sofort ab, sondern erklärte erst nach sechs Monaten die Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen. 

Die Rechtslage

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters sechs Monate nach der Wohnungsrückgabe. Danach kann der Vermieter diese Ansprüche nicht mehr gerichtlich durchsetzen. 

Allerdings erlaubt das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen. Der BGH entschied, dass ein Vermieter unter Umständen auch nach Verjährung mit Schadensersatzforderungen gegen die Kaution aufrechnen darf. Dabei kommt es darauf an, ob bereits während der Verjährungsfrist eine sogenannte "Aufrechnungslage" bestand. 

Eine solche liegt vor, wenn sich zwei gleichartige Forderungen gegenüberstehen. Im Falle einer Mietkaution bedeutet das: Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, während der Vermieter eine offene Schadensersatzforderung hat. Der Vermieter hat zunächst einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Naturalrestitution). Er kann aber auch direkt eine Geldentschädigung verlangen. Allerdings kann nur bis zur Höhe der Kaution aufgerechnet werden. Übersteigt die Schadensersatzforderung die Kaution, kann der darüberhinausgehende Betrag nicht mehr geltend gemacht werden, sofern die Forderung verjährt ist. 

Fazit 

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass Vermieter unter bestimmten Umständen auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist mit Schadensersatzforderungen gegen die Mietkaution aufrechnen können. Dennoch bleibt es ratsam, dass beide Parteien eine schnelle Klärung anstreben, um langwierige Streitigkeiten zu vermeiden.