BGH-Urteil VIII ZR 228/23 vom 28.01.2026

Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

Der Fall

Der Beklagte ist seit Anfang 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung der Klägerin in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 460,00 EUR monatlich und erhöhte sich später auf 497,35 EUR.
Wegen eines geplanten Auslandsaufenthalts bat der Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung; die Klägerin erteilte diese zunächst für die Dauer des vorgesehenen Aufenthalts, Da sich der Auslandsaufenthalt des Mieters verlängerte, schloss dieser nach Ablauf der ursprünglichen Untermieterlaubnis einen neuen Untermietvertrag mit zwei Untermietern ab. Vereinbart wurde eine Nettokaltmiete von 962,00 EUR zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, insgesamt 1.100,00 EUR monatlich.

Der Mieter wandte sich per E Mail an die Hausverwaltung und bat um die erneute Erteilung einer Untermieterlaubnis, erhielt jedoch keine Antwort. Nachdem die Vermieterin von der fortgesetzten Untervermietung erfahren hatte, mahnte sie den Mieter wegen unerlaubter Untervermietung ab und forderte ihn zur Beendigung der Untervermietung auf. Der Mieter lehnte dies mit der Begründung ab, er müsse seine laufenden Wohnungskosten durch Untervermietung kompensieren, und bat erneut um Zustimmung. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Rechtslage

Die Kündigung ist wirksam, weil die Untervermietung weder genehmigt war noch ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die konkret praktizierte Untervermietung bestand. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des Gesetzes ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Ziel, Wohnraum gewinnbringend unterzuvermieten und über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus einen Überschuss zu erzielen, kein berechtigtes Interesse darstellt.

Fazit

Das Urteil stärkt die Position der Vermieter: Sie sollten keine pauschalen Untervermietungserlaubnisse erteilen, sondern sich für jeden Einzelfall Namen des Untermieters, Dauer der Untervermietung sowie die genaue Miethöhe einschließlich Nebenkosten und Möblierungsanteil mitteilen lassen. Ergibt die Prüfung, dass die verlangte Untermiete deutlich über der eigenen Miete zuzüglich Nebenkosten und angemessenem Möblierungszuschlag liegt, besteht kein Anspruch auf Erlaubnis, sodass die Zustimmung mit Verweis auf das Urteil verweigert werden kann.

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