BGH-Urteil V ZR 68/25 vom 12.06.2026

BGH stärkt Beschlusszwang bei baulichen Veränderungen in der WEG

Der Sachverhalt

Eine Eigentümerin einer Doppelhaushälfte auf Sylt hatte ohne vorherigen Beschluss der Gemeinschaft umfangreiche bauliche Veränderungen an Fassade und Fenstern vorgenommen sowie ein neues Gartenhaus errichtet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Eigentümerinnen. Die Gemeinschaft verlangte den Rückbau.

Die Vorinstanzen gaben der Gemeinschaft Recht. Die betroffene Eigentümerin wollte in der Revision erreichen, dass die Maßnahmen nachträglich gestattet werden.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen grundsätzlich vorher einen Beschluss oder eine Gestattung durch Beschluss. Das gilt auch bei einer kleinen Zweier-WEG und damit auch bei Doppelhaushälften, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Für Eigentümer bedeutet das: Auch wenn die Anlage faktisch wie zwei getrennte Häuser wirkt, darf nicht einfach eigenmächtig umgebaut werden. Soll eine Zweier-WEG wie real geteilte Grundstücke behandelt werden, muss dies klar in der Gemeinschaftsordnung stehen.

Ein Sondernutzungsrecht am Garten reicht für größere bauliche Maßnahmen wie ein Gartenhaus regelmäßig nicht aus. Auch optische Veränderungen an der Fassade können eine rechtlich relevante Beeinträchtigung darstellen, selbst wenn der Umbau subjektiv als gestalterische Verbesserung empfunden wird.

Wichtig ist außerdem: Eine Bepflanzung, die den Umbau derzeit verdeckt, beseitigt die Beeinträchtigung nicht. Pflanzen können entfernt werden oder eingehen; ein Gestattungsbeschluss wirkt dagegen dauerhaft.

Teilweise verwies der BGH den Fall zurück: Bei dem Austausch bereits vorhandener Fenster beziehungsweise Terrassentüren und beim Gartenhaus muss das Berufungsgericht genauer prüfen, ob tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt.

Teilweise hatte die Revision der Beklagten dennoch Erfolg. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben, soweit es um den Austausch eines bereits vorhandenen Fensters an der Nordfassade, vorhandener Terrassentüren an der Südfassade und die Errichtung des neuen Gartenhauses ging. Insoweit hatte das Berufungsgericht nach Ansicht des BGH nicht ausreichend geprüft und begründet, ob diese Maßnahmen für sich genommen eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung darstellen. Die Sache wurde daher in diesem Umfang an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Fazit

Für die Beratungspraxis von Haus & Grund ist das Urteil ein klarer Hinweis: Wohnungseigentümer sollten bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum niemals ohne vorherige Beschlussfassung beginnen. Das gilt auch in vermeintlich einfachen Konstellationen wie Doppelhäusern oder Zweiergemeinschaften.

Empfehlenswert ist, vor Beginn jeder Maßnahme zu prüfen, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ob die Gemeinschaftsordnung Sonderregeln enthält und ob ein Gestattungsbeschluss erforderlich ist. Andernfalls drohen Rückbauansprüche – auch dann, wenn die Maßnahme baurechtlich zulässig ist oder optisch verdeckt wird.

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