Urteil vom 26.03.2025

BGH-Urteil VIII ZR 282/23 vom 26.03.2025

Mieterhöhung aufgrund energetischer Modernisierung 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung auch dann zulässig ist, wenn die erwartete Einsparung von Energie anhand technischer Einschätzungen vorausgesagt werden kann. Ein tatsächlicher Nachweis des Energieverbrauchs vor und nach der Maßnahme ist dafür nicht erforderlich. 

Der Fall: 

Die Vermieterin kündigte den Mieterinnen eines Mehrfamilienhauses die Modernisierung der Heizungsanlage an. Die bisherigen Etagenheizungen in den Wohnungen wurden durch eine zentrale Gasheizung mit zentraler Warmwasserbereitung ersetzt. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte die Vermieterin im Oktober 2017 die monatliche Miete um 39  € auf 499  €. Die Mieterinnen zahlten zunächst, forderten später aber 624  € zurück, weil sie die Erhöhung für unzulässig hielten. Die Vorinstanzen gaben den Mieterinnen recht. Amts- und Landgericht sahen die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht erfüllt, weil Vergleichsdaten zum Energieverbrauch vor der Modernisierung fehlten. 

Rechtslage: 

Der Bundesgerichtshof hob diese Urteile auf und entschied zugunsten der Vermieterin. Entscheidend sei nicht der tatsächliche Verbrauchsvergleich, sondern ob im Voraus realistisch von einer Energieeinsparung durch die bauliche Veränderung auszugehen war. Diese Erwartungen dürfen sich auf technische Standards, typische Verbrauchswerte oder Einschätzungen von Fachleuten stützen. Individuelles Heizverhalten, Wetter oder andere schwer beeinflussbare Faktoren spielen bei der Beurteilung keine Rolle, da sie die Vergleichbarkeit verfälschen würden. Der Gesetzgeber wollte ausdrücklich eine vereinfachte Bewertung. 

Fazit: 

Das Urteil erleichtert Mieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen und stellt klar: Ein nachträglicher Verbrauchsnachweis ist nicht nötig. Es reicht aus, wenn die Energieeinsparung realistisch vorausgesagt werden kann, beispielsweise mit technischen Daten oder Gutachten.