Urteil vom 21.03.2025

BGH-Urteil V ZR 1/24 vom 21.03.2025

Ohne Gestattungsbeschluss keine baulichen Veränderungen

Der Fall

Die Klägerin, eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, verklagte einen Teileigentümer, der seine Teileigentumseinheit – eine ursprünglich als Restaurant genutzte Gewerbefläche – an eine Pächterin verpachtet hatte. Diese Pächterin baute die Einheit ohne Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu einer Shisha-Bar um. Im Zuge der Umbauarbeiten wurde unter anderem zwecks Installation einer Lüftungsanlage die Fassade des Gebäudes durchbohrt. Die Klägerin verlangte vom Teileigentümer die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Gemeinschaftseigentums. 

Die Rechtslage 

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass der Klägerin ein Beseitigungsanspruch zusteht. Eine bauliche Veränderung, die ohne den erforderlichen Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen wird, stellt eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung dar. 

Wichtig dabei:
Die Beklagte hat die baulichen Veränderungen nicht selbst durchgeführt, sondern ihre Pächterin. Dennoch wird ihr Verhalten als sogenannter mittelbarer Handlungsstörer zugerechnet. Als mittelbarer Handlungsstörer haftet, wer die Störung durch einen Dritten adäquat verursacht hat und es ihm möglich sowie zumutbar gewesen wäre, die Störung zu verhindern. 

Ein vermietender oder verpachtender Wohnungseigentümer haftet als mittelbarer Handlungsstörer, wenn er: 

• dem Nutzer die baulichen Veränderungen ausdrücklich erlaubt hat, 
• mit baulichen Veränderungen aufgrund der angekündigten Nutzung rechnen musste und dennoch keine Hinweise auf die Notwendigkeit eines Gestattungsbeschlusses gegeben hat oder 
• nach Kenntniserlangung von den baulichen Veränderungen nicht eingeschritten ist. 

Auch der Einwand der Beklagten, sie habe Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung, greift nicht. Ein legitimierender Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist selbst dann erforderlich, wenn objektiv keine erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt. Wird dieser verfahrensrechtliche Weg nicht eingehalten, trägt der Bauwillige das Risiko eines Beseitigungsverlangens. 

Fazit 

Wohnungseigentümer, die selbst bauliche Veränderungen vornehmen oder ihren Mietern beziehungsweise Pächtern ermöglichen möchten, müssen vorab sorgfältig prüfen, ob es sich dabei um zustimmungspflichtige Maßnahmen handelt. Grundsätzlich besteht ein Beschlusszwang: Bauliche Veränderungen durch einen oder mehrere Eigentümer bedürfen eines Gestattungsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Etwas anderes gilt nur, wenn das Beschlusserfordernis ausdrücklich abbedungen wurde oder wenn es sich um übliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums handelt, die nach allgemeiner Auffassung ohne weiteres als gestattet anzusehen sind. 

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