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Aus Teil- mach Wohneigentum

Anspruch auf Zustimmung nur in Ausnahmefällen 

Während Wohnraum aktuell nach wie vor knapp ist, werden Büroräume insbesondere aufgrund des zunehmenden Arbeitens im Homeoffice nicht mehr so stark nachgefragt. Eine logische Konsequenz hieraus wäre es, Gewerbeflächen in Wohnungen umzuwandeln. 

Dass dies aber gerade in Eigentümergemeinschaften nicht so einfach ist, musste ein Teileigentümer aus Wiesbaden per Urteil des Landgerichts (LG) Frankfurt am Main vom 22. Juni 2023 (2-13 S 72/22) erfahren. Nachdem der Mietvertag über seine beiden bisher als Steuerbüro genutzten Teileigentumseinheiten gekündigt wurde, wollte der Eigentümer diese neu vermieten oder alternativ auch verkaufen. Der von ihm eingeschaltete Makler informierte ihn, dass er ein Kaufangebot für die Teileigentumseinheiten in Höhe von 1,1 Millionen Euro vorliegen habe. Für einen Verkauf als Wohnungen wurden aber 160.000 Euro mehr geboten. Um den höheren Kaufpreis zu erzielen, wollte der Eigentümer daher das Teileigentum in Wohneigentum umwandeln. Einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung stimmte allerdings einer der übrigen Wohnungseigentümer nicht zu. Nachdem dieser Wohnungseigentümer nicht anderweitig zur Erteilung seiner Zustimmung gebracht werden konnte, versuchte der Teileigentümer diese klageweise zu erzwingen. Er scheiterte hiermit jedoch vor Gericht.

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Änderungspflicht nur als Ausnahme 

In seiner Klage berief sich der Teileigentümer auf § 10 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), nach dem jeder Wohnungseigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen kann, soweit ein Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Das LG Frankfurt am Main sah in dem höheren Verkaufserlös jedoch keinen schwerwiegenden Grund. Zwar seien mit der letzten WEG-Reform die Anforderungen an die Anpassung von Vereinbarungen abgesenkt worden. Es bleibe jedoch dabei, dass ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung nur in Ausnahmefällen bestehe. 

Mehrerlös alleine reicht nicht aus 

Zwar können wirtschaftliche Gründe hierbei eine Rolle spielen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) habe bereits entschieden, dass an einer Vereinbarung in der Regel nicht festgehalten werden könne, wenn diese eine wirtschaftliche Verwertung des Eigentums verhindere. Im konkreten Fall ginge es aber nur um einen Mehrerlös von 14,6 Prozent. Dies reiche nicht für die Begründung einer Ausnahme aus. Denn dass sich Wohn- und Teileigentumspreise unterschiedlich entwickeln, sei normal. Wenn dies für die Annahme einer Ausnahme ausreiche, dann würde die Ausnahme zur Regel. Daher könne allenfalls bei einer extremen Abweichung der Erlöspreise von über 25 Prozent eine Ausnahme angenommen werden, die einen Anspruch auf Zustimmung zur Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum begründen könne.